Devenir propriétaire: l’essentiel du financement immobilier

Nous te donnons un aperçu clair des principaux aspects du financement immobilier – de la planification à la capacité financière, jusqu’aux modèles hypothécaires adaptés.

Aperçu des principes fondamentaux

Avant de te décider pour un bien immobilier concret, il vaut la peine de procéder à une planification financière minutieuse. Celle-ci comprend:

• Fonds propres: en Suisse, au moins 20% du prix d'achat doivent provenir de fonds propres. Au moins 10% de cette somme ne doivent pas provenir de la caisse de pension.
• Crédit hypothécaire: tu peux financer les 80% restants au maximum par une hypothèque.
• Frais annexes: des frais ponctuels s’ajoutent, tels que les frais de notaire, les droits de mutation ou les frais d’inscription au registre foncier (certains cantons renoncent aux droits de mutation). Tu dois les prévoir dans ton budget.

Puis-je me permettre d'acheter ce bien immobilier à long terme?

Avant d'accorder un financement, les banques vérifient si les coûts liés à ton logement sont supportables à long terme. En règle générale, les valeurs indicatives suivantes s'appliquent:

• Taux d'intérêt calculé: la banque applique un taux d'intérêt calculé de 4,5%, supérieur aux taux du marché actuels, afin que ton financement reste stable même en cas de hausse des taux.
• Amortissement: si le crédit dépasse 65% de la valeur du bien immobilier, le montant excédentaire doit être remboursé dans un délai de 15 ans ou au plus tard à l'âge ordinaire de la retraite (généralement 65 ans), selon la première éventualité.
• Frais d'entretien: en outre, il faut compter des frais d'entretien et des charges annuels d'environ 0,7% de la valeur du bien immobilier.

La charge totale résultant des intérêts calculés, de l'amortissement et des frais d'entretien ne devrait pas dépasser un tiers (33%) de ton revenu brut.

Modèles hypothécaires – Flexibles ou prévisibles?

• Hypothèque à taux fixe – Durée fixe et taux d'intérêt fixe 
• Hypothèque au taux du marché monétaire ou SARON – Taux d'intérêt variable, indexé sur le marché
• Hypothèque variable – taux d'intérêt variable fixé par la banque
• Combinaisons – Un mélange de tranches fixes et variables pour répartir les risques

Utilisation de la caisse de pension – Retrait anticipé ou mise en gage

Pour l'acquisition d'un logement à usage personnel, tu peux utiliser les fonds de la caisse de pension, soit sous forme de versement anticipé, soit sous forme de mise en gage.

• Retrait anticipé: il augmente tes fonds propres, mais entraîne une réduction de ta prévoyance vieillesse.
• Nantissement: il augmente la base de nantissement sans réduire ton avoir de prévoyance, mais tu dois contracter des hypothèques plus élevées.

Retrait du pilier 3a – fonds propres supplémentaires pour l'achat d'un logement

Outre la caisse de pension, tu peux également utiliser les avoirs de la prévoyance privée liée (pilier 3a) pour l'achat d'un logement à usage personnel. Le retrait fonctionne de manière similaire à celui de la caisse de pension, mais il existe quelques particularités:

• Tu peux utiliser ton avoir de prévoyance épargné comme fonds propres pour l'acquisition d'un logement à usage personnel.
• Comme pour un versement anticipé de la caisse de pension, le montant versé est soumis à un impôt. Celui-ci est prélevé séparément à un taux réduit (impôt sur le versement en capital).
• Ce retrait réduit ton capital de prévoyance, ce qui peut avoir une incidence sur tes prestations de vieillesse ultérieures.
• Alternative – mise en gage: tout comme pour la caisse de pension, tu peux mettre en gage ton avoir 3a. Ainsi, le capital reste dans ta prévoyance, tandis que la banque augmente ta marge de crédit. L'hypothèque est alors plus élevée, mais ta prévoyance à long terme reste intacte.

Le retrait ou la mise en gage des fonds 3a peut s'avérer particulièrement utile s'il ne te manque qu'un peu de fonds propres pour atteindre les 20% requis.