Dein Weg zum Eigenheim – Das Wichtigste zur Immobilienfinanzierung

Wir geben dir einen verständlichen Überblick über die wichtigsten Aspekte der Immobilienfinanzierung – von der Planung über die Tragbarkeit bis hin zu passenden Hypothekarmodellen.

Die wichtigsten Grundlagen im Überblick

Bevor du dich für ein konkretes Objekt entscheidest, lohnt sich eine sorgfältige Finanzplanung. Dazu gehören:

• Eigenmittel: In der Schweiz müssen mindestens 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stammen. Mindestens 10 % davon dürfen nicht aus der Pensionskasse stammen.
• Hypothekarkredit: Die restlichen bis zu 80 % kannst du über eine Hypothek finanzieren.
• Nebenkosten: Zusätzlich fallen einmalige Kosten wie Notariatsgebühren, Handänderungssteuern oder Gebühren für die Grundbucheintragung an (einige Kantone verzichten auf die Handänderungssteuern). Diese solltest du in dein Budget einplanen.

Kann ich mir die Immobilie langfristig leisten?

Banken prüfen vor einer Finanzierung, ob die Kosten für dein Eigenheim langfristig tragbar sind. Dabei gelten in der Regel folgende Richtwerte:

• Kalkulatorische Zinsen: Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5%, der über den aktuellen Marktzinssätzen liegt, damit deine Finanzierung auch bei steigenden Zinsen stabil bleibt.
• Amortisation: Übersteigt der Kredit 65 % des Immobilienwerts, muss der darüberliegende Betrag innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zum ordentlichen Pensionierungsalter (meist 65) zurückgezahlt werden, je nachdem, was früher eintritt.
• Unterhaltskosten: Zusätzlich wird mit jährlichen Unterhalts- und Nebenkosten von rund 0.7% des Immobilienwertes gerechnet.

Die Gesamtbelastung aus kalkulatorischen Zinsen, Amortisation und Unterhalt sollte nicht mehr als ein Drittel (33%) deines Bruttoeinkommens ausmachen.

Hypothekarmodelle - Flexibel oder planbar?

• Festhypothek – Feste Laufzeit und fixierter Zinssatz 
• Geldmarkt- oder SARON-Hypothek – Variabler Zinssatz, der sich am Markt orientiert
• Variable Hypothek – variabler Zinssatz, der von der Bank festgelegt wird
• Kombinationen – Eine Mischung aus festen und variablen Tranchierungen zu Risikostreuung

Nutzung der Pensionskasse – Vorbezug oder Verpfändung

Für selbstbewohntes Wohneigentum können Mittel aus der Pensionskasse eingesetzt werden, entweder als Vorbezug oder Verpfändung.

• Vorbezug: Erhöht die Eigenmittel, führt aber zu einer Reduktion der Altersvorsorge.
• Verpfändung: Erhöht die Belehnungsbasis, ohne das Vorsorgeguthaben zu schmälern, dafür müssen höhere Hypotheken aufgenommen werden.

Bezug aus der Säule 3a – zusätzliche Eigenmittel fürs Eigenheim

Neben der Pensionskasse kannst du auch Guthaben aus der gebundenen privaten Vorsorge (Säule 3a) für den Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum nutzen. Der Bezug funktioniert ähnlich wie bei der Pensionskasse, es gibt jedoch einige Besonderheiten:

• Du kannst dein angespartes Vorsorgeguthaben für den Erwerb von selbstbewohntem Wohneigentum als harte Eigenmittel einsetzen.
• Wie bei einem Pensionskassenvorbezug fällt auch hier eine Steuer auf dem ausbezahlten Betrag an. Diese wird separat zu einem reduzierten Satz (Kapitalauszahlungssteuer) erhoben.
• Mit dem Bezug sinkt dein angespartes Vorsorgekapital, was sich später auf deine Altersleistungen auswirken kann.
• Alternative – Verpfändung: Genau wie bei der Pensionskasse kannst du dein 3a-Guthaben verpfänden. Dadurch bleibt das Kapital in deiner Vorsorge erhalten, während die Bank deinen Belehnungsrahmen erhöht. Die Hypothek fällt dann höher aus, deine langfristige Vorsorge bleibt aber intakt.

Der Bezug oder die Verpfändung von 3a-Geldern kann besonders hilfreich sein, wenn dir nur wenig Eigenkapital fehlt, um die geforderten 20 % Eigenmittel zu erreichen.